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　　这几年，房地产的变化，想必大家也是有目共睹的。过去驱动房地产市场发展的因素都在发生了巨大的变化，这样意味着房地产市场将迎来大变天。

　　我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

　　要知道，房地产市场的发展与城镇化进程是紧密相关的。城镇化进入一个新的阶段，也基本上意味着房地产的发展将进入一个新的阶段。

　　据公开数据查询到，国内的城镇化率在近10多年是呈现快速发展的态势，即由2014年的55.75%增长至2024年的67%，年均增长约1.1个百分点。以国内目前的人口基数，则意味着每年有大量的农村人口转化为城镇人口，这就为房地产市场提供了源源不断的需求来源。

　　不过城镇化率达到一定水平后，城镇化进程就会减缓，这是发展规律。而目前国内的城镇化率已经接近70%了，基本上过了快速发展的阶段，慢慢将进入存量提质的阶段，这也是这次中央城市工作会议的定调。

　　而实际上，最近几年的城镇化进程已经在逐渐放缓了。通过对近十年的城镇化率数据的分析，会发现最近几年的每年城镇化率增长是低于1%，像2024年末的城镇化率仅比2023年末提升了0.84个百分点，明显低于2014年到2024年的平均值，基本上呈现是前高后低的态势。

　　而与此同时，从2022年起，国内总人口也开启了负增长。目前已经连续负增长了3年，2022年-2024年，总人口分别减少了85万人、208万人和139万人。一般来说，人口一旦进入负增长，在短时间是很难逆转的。这就意味着城镇化人口基数也会减少，那么实际上每年由农村转为城镇的人口在减少，那么房地产市场的新增需求就会减少。

　　这一切的变化，都在说明，房地产市场像过去那样高速增长的增量市场时代已经结束了，房地产市场将进入一个新的阶段，即存量市场时代。而未来住房市场将会产生更多的改善性需求，也就是存量市场的需求升级。存量市场时代，对于房地产来说，一样也是有机会的，只是这种机会不再是普遍性。

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